Die Nutzungsgebühren in einer Genossenschaft müssen so gestaltet sein, dass diese ihrem Auftrag zur Förderung ihrer Mitglieder gerecht werden kann und die der Genossenschaft entstehenden Kosten gedeckt werden. Hierzu gehören im Wesentlichen:
• Kosten der Instandhaltung und -setzung sowie Modernisierungskosten
• Zins- und Tilgungsleistungen für in Anspruch genommene Darlehen
• Verwaltungskosten
Weiterhin wird regelmäßig Eigenkapital benötigt, um Projekte zur Förderung der Mitglieder umzusetzen:
• Gestaltung des Wohnumfelds
• Ausweitung der Barrierefreiheit
• Schaffung neuen Wohnraums
Lange Zeit ist uns dies aus den Bestandsmieten und den Steigerungen aus der Neuvermietung gelungen. Unsere letzte Mieterhöhung nach §558 BGB fand im Jahr 2005 statt. Dies spiegelt auch unsere vergleichsweise niedrige Durchschnittsmiete von aktuell 5,29 €/m² wider. Im Vergleich lagen die durchschnittlichen Bestandsmieten der Mitgliedsunternehmen des BBU im Bereich Treptow-Köpenick bei 6,59 €/m² (Stand 14. März 2024). Damit liegen wir knapp 25 % unter dem Durchschnitt in unserem Bezirk. Aber auch an uns gehen die regelmäßigen und in den letzten Jahren auch extremen Preissteigerungen in nahezu allen Bereichen nicht spurlos vorüber.
Entwicklung der Inflationsrate im Bundesdurchschnitt
Entwicklung Baupreisindizes Berlin
Um diese Effekte abzufedern und für die Zukunft weiterhin wirtschaftlich gut aufgestellt zu sein, wurde bereits im Jahr 2019 die Entscheidung von Aufsichtsrat und Vorstand getroffen, nun wieder Mietanpassungen durchzuführen. Im Jahr 2020 wurde diese Entscheidung durch den Erlass des „Berliner Mietendeckels“ blockiert und aufgrund besonderen Ereignissen in der Folgezeit (Pandemie, Inflation und der Ukrainekonflikt) durch uns weiter verschoben.
Chronologische Entwicklung des Mietenkonzeptes
Im Hinblick auf die wirtschaftliche Entwicklung und die steigenden Anforderungen, beispielsweise im Bereich der Energieeffizienz und des Klimaschutzes, wird es nun erforderlich, die Überlegung einer Mietanpassung neu aufzugreifen und umzusetzen. Hierzu wurden bereits die Vertreter und Vertreterinnen im Rahmen des Neujahrstreffens im Januar, den Vertretervorrunden im April und der ordentlichen Vertreterversammlung im Mai dieses Jahres informiert. Hierbei wird auch dem Gleichbehandlungsgrundsatz der Mitglieder Sorge getragen. Die Kluft zwischen Bestandsund Neuvermietungsmieten ist in den vergangenen Jahren immer größer geworden. Zwar ist der Zuschlag bei der Neuvermietung teilweise mit der Wiederherrichtung der Wohnung begründet, darüber hinaus müssen jedoch auch alle zuvor genannten Kosten unter Berücksichtigung von aktuellen und zukünftigen Preissteigerungen sowohl von den Bestands- als auch von den Neuvermietungsmieten getragen werden.
Im Vordergrund steht eine sozialverträgliche Umsetzung, in der es darum geht, die Belastung für unsere Mitglieder so gering wie möglich zu halten und dennoch die wirtschaftliche Stabilität unserer Genossenschaft zu sichern. Um dies zu gewährleisten, werden lediglich alle besonders niedrigen Mieten, d. h. alle Nettokaltmieten in €/m² mit einer 3 oder 4 vor dem Komma, angepasst. Statt der gesetzlich maximal zulässigen Erhöhung in Höhe von 15 %, wird lediglich eine Erhöhung um 8 % vorgenommen. Das bedeutet im Durchschnitt eine monatliche Mehrbelastung in Höhe von 27,34 €. Wobei die kleinste monatliche Mehrbelastung bei 10,86 € (kleine Einzimmerwohnung) und die höchste monatliche Mehrbelastung bei 55,51 € (große Fünfzimmerwohnung) liegt.
Die genaue Höhe der Mietanpassung wird den betroffenen Mietern im Oktober dieses Jahres in einem gesonderten Schreiben in Form eines Mieterhöhungsverlangens mitgeteilt. Somit werden dann die ausgesprochenen Mietanpassungen zum 01. Januar 2025 wirksam. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Rückfragen und Gespräche zur Verfügung, um individuelle Lösungen zu finden und etwaige Härtefälle zu berücksichtigen. Nach erfolgter Umsetzung der Mietanpassungen werden wir voraussichtlich bei einer Durchschnittsmiete in Höhe von 5,45 €/m² landen und somit immer noch weit unter dem Durchschnitt liegen.